【株式投資】不動産銘柄の買い方




不動産と聞くと私のような若い投資家()は、
リスクが高い、よく分からないと敬遠しがちだと思います。

私も当初はそんな感じでしたが、
案の定、色々被弾もしまして
それを経て今では結構な割合で不動産銘柄を保有しています。

今日は不動産銘柄の注意点と、
普段どんな所をみて投資をしているかを書きたいと思います。

※不動産銘柄の買い方としていますが、
私はこうしてるよーくらいの感覚でお願いしますw

不動産銘柄の特徴

1.景気に敏感
2.PERが低くなりがち
3.特定のQ(クォーター)に売上が集中

1.景気に敏感
景気が悪ければ企業も個人も不動産など買う余裕はないので、
不動産価値が下がっていき、その影響をダイレクトに受けます。
現状、感覚的にはマンション価格など高騰しているところもありますが、
個別に見ていけばまだ成長できる企業はあると考えています。

2.PERが低くなりがち
この原因は諸説ありますが、一般的には前述の景気に敏感ということから
不透明感だったり、今後業績が悪くなるんじゃないかと判断されて低くなっているとされます。
私はこれに加え、不動産の基本はレバレッジということが影響していると思います。
不動産企業は大きく借金をしてその資金で不動産を購入して売却という流れになるため、
本来の企業価値より利益が多く見えていることや、
購入価格より高く売れないという状況が続けば借金が返せず、
倒産が懸念されるという事も原因かと思います(大げs

3.特定のQ(クォーター)に売上が集中
不動産一つの価格も大きいため、どうしても特定のQに売上が集中します。
そのため、3ヶ月たったのにまるで利益が増えてないという事はザラにあります。
3ヶ月何してたの?と思っても口に出してはいけませんw
悪く見える決算では大きく売られる事もあります。
※私は逆にこれを利用して利益をあげていますが、不動産に限った話ではありません。


不動産企業を買ったきっかけ

私の話になりますが、
日本商業開発という企業に惚れ込んでしまったからです。

以前から私を知っている人は
口を開けば日本商業開発なので頭おかC人だと思われていたかもしれませんがw、
当時はそれだけ魅力を感じていました。

少しだけ日本商業開発を紹介します。

不動産企業では珍しく、土地のみへの投資で、
建物の特有のリスクを排除でき、土地も最悪住宅地として転用できる。
とのことから、これは初心者向けだなと考えました。
(値動きは初心者向けではありませんでしたw)

また、まろぴこさんのブログを拝見していたところ、
同じタイミングで購入していたようで、期待していた所もあります。
うまくいってる方と銘柄が被ると心強いでs

しかも予定に対してかなりの進捗率だったので、
上方修正もあるかと考えていたのですが、
これはある不動産の利益が特別に出ていただけだったのです。

結局、日本商業開発は一度大きく損をだしましたが、トータル的にはプラス。
不動産企業の感覚も身につき、同時にtwitterの知り合いも増えましたので、
日本商業開発にはとても感謝しています。

今は、優待分700株を保有し、
年+15%成長くらいを期待してのんびり投資となっています。

余談ですが、日本商業開発の社名の
日本というのはモーニング娘。の影響だそうですw

不動産企業への投資(実践編)

ようやく実践編ですが、入りは色々あるのでまた別の機会にかくとして
まずは企業を知る所からです。

企業を知る

私は決算資料、特に決算説明会資料と動画をみます。
この前に基本となる数字は見ていますがこれも別の機会に。

企業のHPからIRページへ行くか、
Googleで企業名 IRと検索してます。

決算資料を読むと
・何をやっているのか
・主力事業
・過去未来の売上の推移
・強み、弱み
・成長余地がありそうか
なんかがわかります。
中期経営計画を出していればあわせてみます。

動画の方は
・社長の雰囲気
・業績の雰囲気
・株主に対しての考え方
なんかがわかります。

上場が浅ければ上場時の動画もおすすめです。

株価を判断する

どんなに良い企業でも割高な水準で買ってはいけないので、そこを判断します。

最近、私は先にやっちゃいます。
ダメな株価の企業に惚れ込んでしまわないようにですw

私の感覚値では
普通に業績を伸ばしている不動産企業で8倍前後、大型でもう少し+。
ストック性や成長性もこれらに加味します。
ちなみにここの8倍前後は地合いでも変わりますし、
同業他社のPERもある程度みます。

あとは、私が株式投資で資産を増やし続けられる理由
考え方で、来期の一株益の水準を考慮してPERを参考値とします。

ちなみに私はPERよりもEPS(一株益)の成長に期待します。

極端な例をだしますが、
PERが8→16倍になる事は期待しておらず、
EPSが2倍になるのなら、PERは同じ8倍でも株価は2倍という考え方です。

進捗をみる

あとは予定どおり進捗すればこっちのもんです(?

IRの不動産売却のお知らせで実際にいくら売れているのかを確認
来期の利益に自信があれば、
・進捗率が一見悪く見える
・前年同期比が悪く見える
なんかの決算前には外しておいて、下げた所をありがとうと言いながら買い戻します(?

来期の利益に自信っていうのは、
自分でなぜ利益が上がるかを説明できるか
・会社の言っている事に違和感がないか
・決算資料に気になる所がないか
販売用不動産、仕掛販売用不動産
を確認することによって出てきます。

販売用不動産、仕掛販売用不動産は決算短信のほうで。
ここは将来の売上に直結するので、会社が言ってる事より信憑性があります。

自分でなぜ利益が上がるのかを説明できるかというのも重要です。
これは上がる事を確認できるだけでなく、
これが崩れたら売るという判断材料にもなるからです。

おわりに

買い始めの頃の私は
・PERの適正値がわかっていない(日本商業開発のPERは15倍以上を目標にしていた)
・不動産売却の偏重を意識していない

だったので、ここを是正するだけで
不動産銘柄の投資は多少よくなるかも知れません。

また、冒頭に書いた不透明感があるというのはその通りのため、
不動産銘柄は基本的に来期狙いが多く、期待できそうならそのまま伸ばす
という考え方で投資をしています。

力尽き(?)、結局概念的な記事にとどまりましたが、
機会があればもう少し細かく書ければと思います。

なんだかんだ不動産銘柄をイヤイヤ言いながら
気がつけば不動産銘柄でしか稼げない身体に調教されてしまっていた(?)ようなので、
今年はもう少しセクターを分散するのが個人的な課題ですw

いつかは株式投資で儲けて本当の不動産王に

おそまつさまでした。

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